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Baufinanzierung

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Die Baufinanzierung ist eines der wesentlichsten Kriterien für den Erwerb eines Eigenheims. Der Kauf einer eigenen Immobilie erscheint heute aufgrund des niedrigen Zinsniveaus und der Lage am Immobilienmarkt verlockend. Wer sich jedoch nicht sicher ist, ob er ein Eigenheim finanzieren will, kann als Entscheidungshilfe die Investitionskosten mit den Mietaufwendungen für eine Wohnung vergleichen. Mit unserem Finanzierungsrechner online können Sie bereits überprüfen, ob und warum sich der Kauf eines Eigenheims rechnet. Zudem gibt es heute sehr viele Fördermöglichkeiten und günstige Darlehen, die einen Kauf vorteilhaft erscheinen lassen. Als Kaufkriterien für ein bestimmtes Eigenheim gelten vor allem die Lage der Immobilie, die Verkehrsanbindung sowie ein marktgerechter Kaufpreis.

Wenn Sie sich für den Kauf eines Hauses entscheiden, ist es von Vorteil, wenn Sie sich erst einmal einen Überblick über die Finanzierungsmöglichkeiten verschaffen, bevor Sie den Kaufvertrag unterschreiben. Bei uns erhalten Sie eine persönliche Betreuung – auch vor Ort. Wir pflegen seit vielen Jahren Beziehungen zu hervorragenden Finanzpartnern und helfen Ihnen gern dabei, den für Sie besten Finanzierungspartner zu finden. Worauf Sie bei einer Finanzierung achten sollten und welche Begriffe wichtig sind, haben wir in diesem Beitrag für Sie zusammengefasst.
 

 

Was sollte ich bei einer Baufinanzierung beachten?

Kommt man mit dem Thema Baufinanzierung das erste Mal in Berührung, kann es einem durchaus wie ein kleiner Dschungel vorkommen. Es tauchen neue Begriffe auf, die man verstehen und unterscheiden sollte. Einige Begrifflichkeiten werden am Ende dieses Beitrags kurz erläutert, damit Sie sie im Bedarfsfall nachschlagen können.

Im Folgenden finden Sie einige wichtige Punkte, die vor dem Abschluss einer Finanzierung beachtet bzw. durchdacht werden sollten. Außerdem erhalten Sie ein paar wertvolle Tipps zum Thema Baufinanzierung.

Vergleichen der Möglichkeiten der Banken

Idealerweise haben Sie einen kompetenten Finanzierungsberater an Ihrer Seite. Gern vermitteln wir Ihnen unverbindlich und kostenlos einen unserer langjährigen Partner, die Sie nach bestem Wissen und Gewissen unterstützen. Verschaffen Sie sich einen Überblick über die Angebote der verschiedenen Banken und stellen Sie immer Ihre persönliche Situation in den Vordergrund. Um für Sie das beste Angebot zu finden, sollten Sie beim Vergleich immer auf gleiche Konditionen bei den Kreditanstalten achten. Das heißt, gehen Sie immer vom selben Kaufpreis aus und rechnen Sie immer mit derselben Höhe an Eigenkapital. Auch die Zinsbindung (also ob 5, 10, 20 oder mehr Jahre) sollte immer die Gleiche sein. Wenn Sie eine reine Konditionsanfrage stellen, wird, so lange Sie nichts unterschreiben, kein Schufa-Eintrag getätigt.

Vergleichen der Möglichkeiten der Banken

Beim Angebotsvergleich sollten Sie immer auf den Effektivzins schauen. Dieser umfasst alle Kosten des Darlehens und muss von allen Banken herausgegeben werden. Auch Ihre Hausbank muss sich auf diese Weise dem offenen Markt stellen. Wenn Sie Angebote vergleichen, können Sie eventuell bei Ihrer Hausbank ein besseres Angebot bekommen. In der Regel verfügt jede Bank über einen gewissen Spielraum und kann nachjustieren.

  

Eigenkapital prüfen

Wenn Sie den Kauf einer Immobilie in Erwägung ziehen, verschaffen Sie sich einen Überblick über Ihr Eigenkapital. Denn je mehr Sie einbringen, desto günstiger wird die Finanzierung. Für die Bank wird das Risiko geringer und bietet Ihnen dafür attraktivere Zinsen an. Es ist empfehlenswert, mindestens die Erwerbsnebenkosten selbst zu tragen (Grunderwerbsteuer + Notar- und Gerichtskosten).

Gut zu wissen: Bausparverträge, Aktien, Sparbücher und Fondspläne gelten ebenfalls als Eigenkapital.

Eigenleistungen einbringen

Sind Sie in der Lage Eigenleistungen zu erbringen? Das heißt, können Sie gewisse Arbeiten selbst ausführen? Dann sollten Sie das ruhig angeben, denn Eigenleistungen werden als Eigenkapital gewertet. Aber schätzen Sie Ihre Möglichkeiten und vor allem die Zeit realistisch ein. Sie sollten sich mit Eigenleistungen nicht unter Stress setzen. Bei hit. sind Eigenleistungen ebenfalls möglich. So können Sie Malerarbeiten, selbst ausführen sowie Bodenbeläge und Innentüren selbst anbringen.

Bereitstellungszinsen und bereitstellungsfreie Zeit

Beim Neubau eines Hauses wird das Darlehen nicht sofort in der vollen Summe ausgezahlt. Zum Beispiel wird es bei der Zusammenarbeit mit der hit. nach der Makler- und Bauträgerverordnung Zug um Zug gegen Baufortschritt in Raten ausgezahlt. Das heißt, erst wird eine Leistung vom Bauträger (hit. Immobilien) erbracht bzw. ein Bauabschnitt abgeschlossen. Dafür wird die Rate ausgestellt und diese muss dann an die Bank weitergeleitet werden. Im nächsten Schritt überweist die Bank in der Regel die Summe dem Bauträger. Das restliche Darlehen verbleibt bei der Bank. Dafür, dass die Bank Ihnen das Geld allerdings bereithält, werden Bereitstellungszinsen erhoben. Es kann jedoch eine bereitstellungsfreie Zeit mit der Bank vereinbart werden. Dabei sollten Sie darauf achten, mindestens 12 Monate festzulegen. In dieser Zeit fallen keine Bereitstellungszinsen an. Versuchen Sie außerdem diese Zeit so weit wie möglich nach hinten zu schieben.

Lange oder kurze Zinsbindung

Die Zinsen sind so niedrig wie noch nie. Das muss unbedingt ausgenutzt werden!! Planungssicherheit steht immer im Vordergrund. Lange Zinsbindungen ermöglichen klare Verhältnisse und Sicherheit in der Zukunft! Das ist vor allem sinnvoll, wenn die Zinsen langsam wieder steigen. Sie sollten nicht außer Acht lassen, dass sich Banken diese Sicherheit auch mit höheren Zinsen bezahlen lassen. Ob Sie sich für einen längeren oder kürzeren Zeitraum binden lassen, können Sie nur individuell entsprechend Ihrer persönlichen Lebenssituation entscheiden. Da gibt es keinen Königsweg

Tilgungssatzwechsel/ Sondertilgung

Flexibilität in einem Darlehensvertrag ist immer vorteilhaft. Häufig werden lange Laufzeiten für ein Darlehen vereinbart. In dieser Zeit können natürlicherweise stets unvorhergesehene Dinge passieren, die sich auf die Lebensumstände und letztendlich auch auf den Kredit auswirken können. Achten Sie deshalb auf einen Tilgungssatzwechsel und ein Sondertilgungsrecht. Auf diese Weise können Sie flexibel auf den Zinsmarkt reagieren oder auch Extrazahlungen leisten. Falls sich Ihre wirtschaftliche Lage zwischenzeitlich einmal ändern sollte, können Sie mit einem Tilgungssatzwechsel über einen festgelegten Zeitraum nur den Zinsanteil Ihrer Rate zahlen, aber nicht die Tilgung. Mit hilfe der Sondertilgung können Sie jährlich etwa 5 bis 10 % Ihrer Darlehensnettosumme zusätzlich tilgen. Prüfen Sie allerdings im Vorwege genau, ob sich das bei der jeweiligen Bank auch lohnt. Wenn zusätzliche Tilgungen nur mit Zinsaufschlägen honoriert werden, ist es eventuell nicht sehr effektiv.

Sonderkündigungsrecht bei der Baufinanzierung und Umschuldung

Bei jeder Baufinanzierung gibt es nach zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht. Ist eine längere Zinsbindung als zehn Jahre vereinbart worden, kann der Darlehensnehmer mit einer Freist von sechs Monaten zu jeder Zeit das Darlehen kündigen. Sind die Zinsen seit Abschluss des Finanzierungsvertrags vor zehn Jahren gesunken, kann sich der Abschluss eines neuen Darlehens lohnen. Die Ersparnis durch einen Wechsel ist in Zeiten niedriger Zinsen nicht unerheblich.

Tipp: Absichern mit Versicherungen

Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist eine große Entscheidung im Leben der meisten Menschen. Im Schnitt wird eine Immobilie über einen Zeitraum von 20 bis 30 Jahren abgezahlt. Dafür möchten Sie selbstverständlich eine gewisse Sicherheit haben. Und auch einige Banken setzen eine gewisse Absicherung voraus: Zum Beispiel in Form einer Wohngebäudeversicherung. Diese sichert Sie unter anderem gegen Sturm- und Hagelschäden ab. Kippt im Falle eines Sturms ein Baum auf Ihrem Grundstück beispielsweise auf das Dach und zerstört es dabei, greift die Wohngebäudeversicherung. Es gibt einige weitere Versicherungen, die Sie abschließen können. Ob sie für Sie in Frage kommen und sinnvoll sind, sollten Sie von Ihrer persönlichen Lebenssituation abhängig machen. Schauen Sie sich in Ruhe um und lassen Sie sich am besten von einem kompetenten und vertrauensvollen Berater unterstützen. 

Fördergelder einplanen

Kalkulieren Sie in Ihre Baufinanzierung Fördergelder mit ein. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) beispielsweise bietet Ihnen diverse Förderprogramme an. Sie unterstützt unter anderem Bauvorhaben zur energetischen Sanierung oder auch den Bau von Energieeffizienzhäusern. Die hit. baut ausschließlich Energieeffizienzhäuser, für die Sie eine Förderung bei der KfW beantragen können. Dabei handelt es sich um KfW 40 und KfW 55 Häuser. Für Neubauten gibt es das KfW-Programm 261. Die KfW bietet einen Darlehensbetrag von 120.000 Euro ab 0,75 % Sollzins im Jahr pro Wohneinheit an. Zusätzlich ist ein Zuschuss von 18.000 Euro bei KfW 55 und 24.000 Euro bei KfW 40 Häusern möglich. Seit dem 01. Juli 2021 bietet die KfW im Rahmen der Bauförderung für effiziente Gebäude (BEG) außerdem einen Darlehensbetrag von 150.000 Euro ab einem Sollzins von 0,75 % im Jahr pro Wohneinheit an. Dabei ist ein Zuschuss in Höhe von 33.750 Euro bei KfW 40 EE (Erneuerbare-Energien-Klasse) oder NH (Nachhaltigkeits-Klasse) und 26.250 Euro bei KfW 55 EE oder NH möglich. Dieser muss nicht zurückgezahlt werden. Einen KfW-Kreditbeantragen Sie in der Regel über Ihre Bank, nicht direkt über die KfW. Einige Bundesländer bieten regionale Zuschüsse für weitere Bauvorhaben an. Am besten informieren Sie sich bei Ihrer Bank oder Ihrem Finanzdienstleister nach den Möglichkeiten in Ihrer Region.

Baufinanzierung auf zwei Darlehen aufteilen

Anstelle eines Darlehens können Sie auch zwei Darlehen oder mehr aufnehmen und Ihre Finanzierung so aufteilen. Das kann sich dann lohnen, wenn Sie unterschiedliche Laufzeiten für die beiden Darlehen vereinbaren. Der Kredit mit der geringeren Laufzeit geht dann mit einem niedrigeren Zinssatz einher, so dass Sie im Endeffekt Zinsen sparen. Allerdings lohnt es sich erst, wenn Sie die Restschuld des Darlehens mit der geringeren Laufzeit nach Ende der Zinsbindung vollständig tilgen können. Das ist beispielsweise der Fall, wenn Sie eine Erbschaft oder eine Schenkung erwarten.

Anschlussfinanzierung mit Forward-Darlehen

Am Ende einer Finanzierung verbleibt in der Regel eine gewisse Restschuld. Kann die nicht mit einem Mal beglichen werden, bedarf es einer Anschlussfinanzierung. Dafür eignet sich unter anderem ein Forward-Darlehen. Das Forward-Darlehen kann bereits fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung bzw. der Laufzeit des aktuellen Darlehens abgeschlossen werden. Das verrät auch schon der Name: „Forward“ = „voraus“. Damit sichern Sie sich die Zinsen, die am heutigen Tag gelten, beginnen mit der Tilgung jedoch erst nach Ablauf des aktuellen Darlehens. Das ist besonders sinnvoll, wenn die Zinsen langsam wieder steigen. Allerspätestens drei Jahre vor Ende des aktuellen Darlehens sollten Sie sich Gedanken über eine Anschlussfinanzierung machen und den Markt genauer beobachten.

Begriffserklärung für Ihre Baufinanzierung

Annuitätendarlehen

Langfristiges Darlehen, welches vom Darlehensnehmer in konstanten Kreditraten (der so genannten Annuität) zurückgezahlt wird. Die Annuität besteht aus Zins und Tilgung. Während der Laufzeit verringert sich der Zinsanteil der Rate, während der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil steigt.

Anschlussfinanzierung

Eine Anschlussfinanzierung wird benötigt, wenn nach Ablauf der Zinsbindung einer ersten oder vorhergehenden Baufinanzierung noch eine Restschuld besteht. Diese wird mit einer Anschlussfinanzierung weiter finanziert.

Baunebenkosten

Das sind alle Kosten, die zusätzlich zum reinen Bau eines Hauses anfallen. Dazu zählen unter anderem die Erschließungskosten, evtl. eine Maklerprovision, aber auch Gebühren für Bauabnahmen und ähnliche amtliche Prüfungen. Die Baunebenkosten sind nicht vollständig vorhersagbar. Es kann jedoch mit 10 bis 20 % der reinen Baukosten zusätzlich gerechnet werden. Allerdings: Beim Hausbau mit einem Partner wie hit. Immobilien sind die Baunebenkosten bereits im Festpreis enthalten. Außerdem gibt es keine Maklerprovision oder Ähnliches. Dadurch haben Sie als Käufer eine hohe vertragliche Planungssicherheit und kein weiteres Risiko. 

Bausparfinanzierung

Eine Bausparfinanzierung eignet sich hervorragend, um sich günstige Konditionen für die Anschlussfinanzierung zu sichern. Sie vereint in sich das Sparen von Eigenkapital mit einer Baufinanzierung. Dabei wird monatlich eine festgelegte Summe eingezahlt. Wenn das zuvor vertraglich festgelegte Mindestguthaben erreicht ist, hat der Besitzer des Bausparvertrags Anspruch auf ein günstiges Darlehen bei seiner Bausparkasse.

Bauzeitzinsen

Das sind die Zinsen, die während der gesamten Bauphase einer Immobilie anfallen – von der ersten Auszahlung bis zur Fertigstellung. Sie werden jedoch immer nur für den Teil fällig, der abgerufen wird. Die Bauzeitzinsen fallen in der Regel nur bei einem Neubau an, nicht beim Kauf einer bestehenden Immobilie. 

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist in der Regel der Kaufpreis des Hauses und wird von der Bank ermittelt. Rechtlich gesehen darf der Beleihungswert nicht über dem Verkehrswert (der von einem Gutachter ermittelte, objektive, aktuelle Wert der Immobilie) der Immobilie liegen. 

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen fallen an, wenn die Darlehenssumme nicht auf einmal verwendet wird. Das ist insbesondere der Fall, wenn ein Haus neu gebaut wird. Je nach Baufortschritt wird etwas von dem Darlehen genutzt, um die fälligen Rechnungen zu begleichen. Da die Bank jedoch die gesamte Darlehenssumme vorhalten muss und dieses Geld nicht anderweitig verwenden kann, erhebt sie darauf Bereitstellungszinsen. Der Bereitstellungszins beträgt in der Regel 3 % pro Jahr bzw. 0,25 % monatlich.

Bonität

Wenn eine Darlehensgewährung unter persönlichen und sachlichen Gesichtspunkten vertretbar ist, spricht man von Bonität bzw. Kreditwürdigkeit. Um die persönliche Bonität des Darlehensnehmers zu beurteilen, wird vor allem eine Schufa-Auskunft herangezogen. Die sachliche Bonität wird hingegen anhand sämtlicher Unterlagen von der finanzierenden Bank über das Einkommen und die Ausgaben geprüft.

Darlehen

Ganz allgemein ist ein Darlehen die Verleihung von Geld eines Darlehensgebers an einen Darlehensnehmer, das inklusive eines Zines zurückgezahlt werden muss. Im Falle eines Hausbaus ist das Darlehen eine Baufinanzierung, für die sich der Hausbauer (?) Geld bei einer Bank leiht, welches er anschließend wieder mit einem festgelegten Zins zurückzahlt.

Darlehenslaufzeit

Die Laufzeit eines Darlehens wird vertraglich mit der Bank vereinbart, bei der man das Darlehen in Anspruch nehmen möchte. Die Laufzeit kann 5 bis 30 Jahre gehen und wird gemeinsam und individuell festgelegt. In Deutschland beträgt die Darlehenslaufzeit durchschnittlich 10 bis 30 Jahre.

Effektivzins

Das ist der Preis eines Darlehens, in dem nahezu alle Preisbestandteile berücksichtigt sind. Der Effektivzins ermöglicht grundsätzlich den Vergleich verschiedener Angebote. Die Effektivzinsberechnung ist in der Preisangabenverordnung (PAngV) geregelt. Der Begriff des anfänglichen effektiven Jahreszinses ist mit dem Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie entfallen. Unter bestimmten Voraussetzungen werden vom Kreditgeber gewisse Annahmen für die Berechnung des effektiven Jahreszinses unterstellt, welche die Vergleichbarkeit des Effektivzinses einschränken können. Ihr Finanzierungsberater erläutert Ihnen diese Besonderheit gerne im Detail.

Erwerbsnebenkosten

Zusätzlich zum Kaufpreis einer Immobilie sind die Erwerbsnebenkosten zu beachten. Die Erwerbsnebenkosten beinhalten unter anderem die Grunderwerbsteuer, Gerichts- und Notarkosten. Die Kosten liegen in der Regel zwischen ca. 6 bis 8,5 % des Kaufpreises. Zu beachten ist, dass die Grunderwerbsteuer je nach Bundesland unterschiedlich bemessen wird. Diese anfallenden Kosten sind immer vom Käufer zu zahlen.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist eine Anschlussfinanzierung, die bereits fünf Jahre vor Ende der Zinsbindung abgeschlossen werden kann. Man sichert sich die Zinsen von heute, zahlt die Raten aber erst, wenn die vorherige Zinsbindung abgelaufen ist.

Hypothek

Mit einer Hypothek können Banken ihre Forderung gegenüber dem Immobilieneigentümer durch das Grundstück absichern. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek abhängig von der ihr zugrunde liegenden Forderung. Ist die persönliche Forderung bezahlt, erlischt auch die Hypothek. Heutzutage sind Hypotheken weitestgehend durch Grundschulden ersetzt worden (Reduzierung von Kosten und Arbeitsaufwand).

Schufa

Die Schutzgemeinschaft für Allgemeine Kreditsicherung wird mit Schufa abgekürzt. Die Schufa erhält von den ihr angeschlossenen Instituten Informationen zur Beurteilung der Bonität der Kreditnehmer. Diese Informationen stellt sie den Banken auf Anfrage zur Verfügung - selbstverständlich unter der strengen Beachtung des Datenschutzes.

Sollzins (Nominalzins)

Der Sollzinssatz ist der gebundene oder veränderliche periodische Prozentsatz, der pro Jahr auf das in Anspruch genommene Darlehen angewendet wird - vor Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherkreditrichtlinie wurde der Sollzinssatz Nominalzinssatz genannt. Der Sollzins wird auch auf bereits ausgezahlte Beträge eines Darlehens erhoben.

Sondertilgung

Zusätzlich zur monatlichen Tilgung eines Darlehens kann ein Sondertilgungsrecht vereinbart werden. Die Sondertilgung ist in der Regel einmal jährlich möglich. Dabei können 5 bis 10% der Darlehensnettosumme getilgt bzw. gezahlt werden. Es ist jedoch nicht verpflichtend, eine Sondertilgung zu tätigen.

Tilgung

Unter Tilgung versteht man die regelmäßige Zahlung zur Rückführung eines Darlehens. Die Höhe der Tilgung entscheidet über die Höhe der Darlehensrate und über die Gesamtlaufzeit des Darlehens.

Beispielrechner

Eigenkapital
Nettokaltmiete
Tilgungssatz
Laufzeit
Ergebnis

Geben Sie Ihr Eigenkapital an.

Wie hoch ist Ihre derzeitige Nettokaltmiete?

Wählen Sie den gewünschten Tilgungssatz aus:

Wählen Sie die gewünschte Laufzeit aus:

Beispielrechnung

Die folgenden Daten dienen lediglich zur Veranschaulichung und stellen kein Angebot dar.
Alle Angaben ohne Gewähr, Irrtümer vorbehalten.

Ausgewählte Immobilie:

Zusammensetzung des Darlehens:

Immobilienpreis:
Eigenkapital:
Grunderwerbssteuer: % in
Notarkosten: Bei % Notargebühr
Darlehensbetrag:

Annahmen:

Laufzeit: Jahre
Sollzinz: 1.99% Fiktiver Beispielzins
Tilgungssatz: %

Vergleich zur Miete:

Mietzahlungen Gesamt: Nach Jahren ohne Mieterhöhung
Differenz zum Immobilienpreis:

Ergebnis:

Restschuld: nach Jahren Laufzeit
monatliche Rate:
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